Недавно наш сын женился, в семье появился ребенок. Но вот беда – жить негде. У нас однокомнатная квартира, живем с молодыми. Собрали денег, оформляем кредит. Хотели бы купить хоть какое жилье. Но цены просто заоблачные. А власти все говорят о «доступном» жилье. На что можно надеяться?
Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, при этом падение цен может составить 50 процентов от существующего уровня.
К такому выводу они пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках. Главная причина возможного падения цен на жилье - сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. При этом инфляция сказалась не только на беднейших слоях населения, но и существенно ухудшила положение средних слоев, прежде всего затруднив для них оплату ипотечных кредитов.
Сегодня рынок жилья стагнирует, к началу лета он вообще замер, впрочем, это явление сезонное. Однако некоторые эксперты, проанализировав перспективы этого штиля, предсказывают обвал рынка и снижение стоимости квартир.
Не секрет, что цены на жилье зависят не от его реальной себестоимости, а от спекулятивных действий. Сегодня доля «инвестиционных» квартир в структуре предложения Москвы составляет около 30 процентов (в основном это объекты бизнес-класса, которые принадлежат корпорациям).
Спекулятивные цены на недвижимость сохраняются при поддержке государственной бюрократии, защищающей связанные с ней крупные компании. Наряду с высокой стоимостью домов и квартир в России существует предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3-5 процентов, отечественные банки кредитуют население по кратно увеличенной ставке (до 25 процентов) и часто штрафуют за преждевременное погашение долга.
Главной целью спекулянтов является рост цен, который стимулируется несколькими способами, прежде всего созданием иллюзии ажиотажного спроса через СМИ. Дальнейший рост цен «подогревают» и покупки инвестиционного жилья, искусственно увеличивающие спрос.
«Мертвый сезон» на рынке российской недвижимости - лишь слабый отголосок мирового ипотечного кризиса, который стартовал в прошлом году в США. Американцы набрали столько кредитов, что банки не смогли их обеспечить продажей залогового имущества. Цены на жилье резко пошли вниз. Год спустя такой же сценарий ожидает и Россию - только в гораздо более мягком варианте и со своими национальными особенностями.
Главная предпосылка того, что стоимость квадратного метра будет уменьшаться - отсутствие покупателя. А нет его, потому что нет ипотеки. Причина сокращения банками ипотеки - отсутствие длинных дешевых денег.
Если покупать некому, то и цена расти не может. По оценкам аналитиков, предложение на рынке недвижимости значительно выросло и стало более разнообразным. Например, редкие однокомнатные квартиры в новостройках уже можно купить без очереди. Но дешевле они не стали.
Несмотря на такую неблагоприятную ситуацию, риелторы не спешат сбивать цену на рынке. Жилье - товар не скоропортящийся, потому его строители и продавцы предпочитают некоторое время выждать и не демпинговать. При этом сидение на печи сойдет с рук далеко не всем строительным компаниям, ведь большинство из них сами живут за счет кредитов. Но вот парадокс - риелторы предпочитают лучше объявить себя банкротами, чем снизить стоимость квартир. Это явление объясняется тем, что снижение стоимости на 20 процентов не приведет к увеличению спроса на те же 20 процентов. Спрос увеличится на 2-3 процента, не более, застройщики это все понимают.
По словам экспертов, сейчас игроки рынка стараются избегать резких движений как в сторону повышения, так и в сторону понижения цены. Все ждут зимы, тогда, возможно, темпы инфляции замедлятся.
К зиме объем ипотечных сделок в РФ может превысить 30 миллиардов долларов.
Вычтя из общего количества «новоселов» тех, кто снимает жилье и проживает в общежитиях, получим, что около 3,5-4,5 млн. семей за последние три года улучшили свои жилищные условия путем переезда в новую (для своей семьи) квартиру. С учетом того, что за эти три года было построено менее 1,5 млн. новых квартир, можно констатировать, что большинство «новоселов» улучшали свои жилищные условия посредством приобретения жилья на вторичном рынке. Попутно можно рассчитать коэффициент мультипликации вторичного рынка. Он составляет 1,33-2. Это означает, что на 10 операций с квартирами первичного рынка приходится 13-20 операций с квартирами вторичного рынка. Это крайне низкий показатель. В странах западной Европы аналогичный коэффициент составляет 3-4, а в США - 5-6.
Еще 17% проживают в своих жилищах от 3-х до 10 лет. 35% - по 10-20 лет. И 34% -более 20 лет. С возрастом доля проживающих на одном месте так долго, естественно возрастает, а вот с уровнем дохода зависимость обратная: чем выше доход, тем меньше доля проживающих в своем жилье более 20 лет.
9% россиян (4,5-5 млн. семей) намерены улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года путем приобретения новой квартиры, обмена (с доплатой), строительства дома или дачи. Среди граждан моложе 35 лет таковых 15%, а затем этот процент быстро снижается. Среди обладателей только одной комнаты 16% намерены улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года. Еще 13% семей планируют улучшение своих жилищных условий на период с 2010-го по 2017-й годы.
Нетрудно подсчитать, что даже при условии ускорения темпов ввода нового жилья только половина желающих сможет приобрести его на первичном рынке. Возможно, государству для реализации программы «Доступное жилье» стоит обратить внимание и на вторичный рынок?
Четверть россиян считают, что в ближайшие 10-15 лет их жилищные условия не будут нуждаться в улучшении. То есть они на сегодняшний день удовлетворены своими жилищными условиями. Среди обладателей четырехкомнатных квартир такой ответ дали 40%. Интересно, что среди граждан с высоким уровнем дохода такой ответ на вопрос об улучшении жилищных условий давали в два раза меньший процент опрошенных, чем среди граждан с низкими доходами - 16 и 31%, соответственно. Видимо, отвечая на предложенный вопрос, респонденты весьма четко соизмеряли свои планы и намерения с реальными возможностями. Проведя параллель с исследованием «Стиль жизни среднего класса» заметим, что и среди представителей этой социальной группы доля удовлетворенных своими жилищными условиями составляла 40-45%.
Более 40% участников исследования заявили, что не имеют возможностей для улучшения своих жилищных условий и сомневаются, что такие возможности могут появиться в ближайшие 10 лет. Особенно тревожно, что почти половина владельцев двухкомнатных квартир (ценного материального ресурса) давали такой ответ. А ведь произвести «из двушки трешку» куда как проще, чем приобрести новое жилье «с нуля». Интересно, сможет ли изменить столь пессимистическую точку зрения пресловутая ипотека?
|
